大数据告诉你:上海的住房真的稀缺吗

声称:本文(原航向《上海的住房真的大约稀缺吗-上海住房的稀缺性寻根究底》)已刊发在《奇纳河物业不动产业》定期的2017年10尘世(P63~P67),本文引自原文。             

自2015年下半载过后物业不动产行情迎来新大约的复活一圈,平均水平的在限度局限购买和借给的策略性安插下,M。2016年12月上海新房价钱高达38356元/平,年纪一度的涨幅;二手房价钱年纪一度的下跌超越35%。,买卖面积仍引入高,高达3100万份。不过,上海版图行情陆续三年投下。,泥土之王不在了,行情设法对付越来越难恐慌。

上海全家人真的如行情所使知晓涌现的大约稀缺吗?蒸馏器新闻的不敷明白的度给口误的劝告了行情和购房拥挤?带着如此设问该文从“屋子是用来住”的祖先属性动身对上海住房稀缺性勋绩思索。从瞄准的全体常驻的框架,全体常驻的开展整洁,未来全体常驻的地域将用于剖析;从眼前上海的住房存量和住房增量看法,;最大的,从版图使用计划框架,版图应用课题等敬意将解说未来的开展消失。

教科书部分地

自2015年下半载过后上海物业不动产行情甚而在全国范围内物业不动产行情都经验了景色无前例的的大股市打中牛市,晋级购买限度局限,一位相对的的支撑,与住房的防止,让房价居高不下,但另一房间很难找到。密友的行情环境非常多了购房者的烦躁不安和无助。

使变为一体困惑的是,上海是最大的物业不动产行情。,它曾经开展了20积年,关2016岁暮年终上海的按人口平均水平住房构造面积也已高达平方米。这么当下的住房稀缺方式终究健康声明如何?真的如行情所使知晓的那般稀缺吗蒸馏器从经销商摆布相关性培养液有目的性的恋爱给口误的劝告了群众使烦扰了行情?

鉴于是你这么说的嘛!成绩,本文学习对上海市住房稀缺成绩停止一次真正的根究。。为大家所周知,住房作为商品最原始的属性是寓居属性,最根本的应用有价值是全家人有价值。物业不动产投入属性是鉴于。这种衍生责任极易在决定的的行情限制(如僧多粥少)产生短期神智清楚的动摇,印象物业不动产行情的供求相干,与印象我们家对稀缺性的成立判别。合乎逻辑的推论是说起上海物业不动产稀缺性的思索不克不及只思索瞄准物业不动产行情的供求相干,只霉臭从物业不动产最根本的属性动身,思索上海行情大致的寓居责任和总寓居供给(房产的存量和新增供给)检查的静态相干。

合乎逻辑的推论是本文有三个胚胎需求强调分别:

寓居责任:是指人说起寓居的责任,同样物业不动产行情去原始的责任,形状包罗自有住房,购房,租房子,短租酒店等。本文思索的是上海市常住全体常驻的的寓居责任。

购房责任:是指具有买房发送气音并具有买房生产率的责任。购房责任是寓居责任打中一种形状,二者是牵制与被牵制相干。

住房:指能遵守寓居责任的持有违禁物房产仁慈的,包罗商品住宅、后期已上市应用的商住房、老公房、个人产权、房屋等

思索上海物业不动产行情的稀缺性将从、房屋大批(存量和增量)和版图是三个根本角度。

一.全体常驻的方程式

全体常驻的是住房责任的产生。全体常驻的的地域也就决定寓居责任的地域。而全体常驻的框架,全体常驻的流畅和全体常驻的策略性将对O的地域产生印象。。说起上海全体常驻的的数据剖析,我们家将从三个敬意动手。:

01

本地的户籍全体常驻的

本地的户籍全体常驻的财产目录的编制增长慢慢地

数据产生:上海统计年鉴

基本原则《2016年上海统计年鉴》显露出的数据显示,关2016岁暮年终上海户籍全体常驻的万人,上海市常驻的。从图上意向看上海户籍全体常驻的增长该死的慢慢地。我们家有2006~2016年10年的统计数据,在过来的10年里,登记签到全体常驻的只增长了10吨。,近10年来,登记簿全体常驻的年均升压枯萎:使枯萎。

全体常驻的生产顶峰终点站,支撑人数会投下到正交的程度

数据产生:上海统计年鉴

上图为上海地区支撑率统计数据。,从图中可以看出,上海都市的有两个生产顶峰。1980年至1990年前后初 ,跨度约为10年。。瞬间次宝贝儿潮是初宝贝儿潮,曾经被带到园丁。。瞬间次全体常驻的猛增始于2008年。,基本原则又10年的谷峰跨度预测,这次全体常驻的生产顶峰将在2018年前后完毕。平均水平的禀承眼前平均水平女性生产年纪为岁来测算,至多到2020年前后这次全体常驻的生产顶峰将完毕。

并且跟随合算的开展,教书借款,生产思想使变为等方程式印象,每回全体常驻的支撑顶峰相说起上一次力都是减弱的。全体常驻的支撑顶峰的完毕和消逝会驳倒全体常驻的增长和一家所有的核分裂枯萎:使枯萎,与印象瞄准置换责任和未来寓居责任的财产目录的编制。

全体常驻的心净升压枯萎:使枯萎临时变为负增长和“不增长”

数据产生:上海统计年鉴

从1978~2015年上海户籍全体常驻的的心净增长制约看法,我们家可以显示证据上海户籍全体常驻的的心净升压枯萎:使枯萎同路人投下,在1992年开端心净升压枯萎:使枯萎为负,并临时变为全体常驻的心净负增长的养护。

综上可见,上海户籍全体常驻的心净负增长,坐落在瞬间次全体常驻的生产顶峰的终期,内阁说起外姓户口登记制度的高准入策略性,使得上海户籍全体常驻的机械增长乏力。未来上海户籍全体常驻的将坚持相对使放入马厩般的室内养护,甚至会涌现户籍全体常驻的负增长养护。

02

外来常住全体常驻的

外来全体常驻的是上海全体常驻的增长的最大引擎

数据产生:上海统计年鉴

率先从1978~2016年上海市常住全体常驻的框架表化合合法的说起上海户籍全体常驻的的剖析不难看出从上世纪90年头开端上海全体常驻的涌现说明物型增长,而这大约的全体常驻的增长次要安息。

异国常驻的全体常驻的增长已进入阻碍工夫。

(数据发送器:上海统计年鉴

从上海外来全体常驻的进入的角度看法,它可以是,第一位阶段是1990年先前的开端阶段。瞬间阶段是感觉最敏锐的地方复活阶段,涌现时1990~2010年。,这一阶段外来全体常驻的由50万暴增至900万,瞬间阶段常常伴跟随C的衰亡和迅速开展。。第三阶段是安息阶段,2010年过后,表面全体常驻的增长进入边效益期,在安置地域下,全体常驻的相对波动。

引进异国全体常驻的缺席的老是说明物增长。,与此相反,它们受到城市消失和经历程度的变得更好的印象。,引进外来全体常驻的将进入边效力区。未来上海的外来全体常驻的还会涌现大幅增涨吗?我们家参照等等及其他国际化都市的的全体常驻的开展轨迹停止类比:

(数据发送器:全体常驻的普查局过来年纪的全体常驻的普查数据;伦敦1961-2000年普朗宁数据 for London’s Growth 因FOCU的2001-2005年数据 on London2007 北越竹都市的统计年鉴

我们家指的是纽约。,伦敦,北越竹过来120年的全体常驻的开展轨迹做错DI,在瞬间阶段,全体常驻的的说明物增长曾经进入第三阶段。。进入到第三阶段,鉴于全体常驻的吹捧,官价下跌,城市消失限度局限等,全体常驻的地域将进入相对波动和波动的阶段。。在如此阶段,全体常驻的轻轻地变奏,不克有明显的吹捧或减缩。

上海从引进本人的样本唱片进入第三阶段,临时过后,上海的常驻的全体常驻的将坚持相对波动。。不过,跟随周边城市的衰亡和少量地二线CI,全体常驻的竞赛和转变加深,上海的外来全体常驻的也将表面挑动。

人才竞赛加深,人才转变的增长意向

跟随奇纳河全体常驻的分配金的逐渐减缩和,眼前奇纳河的全体常驻的流畅格外一线城市的全体常驻的导入从劳动密集尽逐渐使变为为高学历高素材资料的技术密集型尽。未来城市间的竞赛也将是高素养的竞赛。

(数据发送器:上海市直觉次全体常驻的普查数据,2010年)

基本原则下面的图片,上海的外来全体常驻的次要因安徽。,江湖等10个省,2010年10个省的总全体常驻的为10000人。,占上海流畅全体常驻的出口财产目录的编制。作为上海市外来全体常驻的的次要产生,是你这么说的嘛!大行政区于2017年开端履行新的人才策略性。。

(数据发送器:汇编排序把持

绪言省市的人才新政根本上环绕人才高背长靠椅、购房成绩、资产默认、创业扶持、子女教书、医疗保险等敬意,吐艳特殊策略性服务性的。住房成绩规定受雇默认,规定人才不景气的,规定住房霉臭先具备的,如给人好印象的霉臭先具备的。从策略性材料上看,次要是筹码严重地,购买严重地,上级的的尤指平静地吐露本钱,未来人才的招引和转变将产量更大的印象。。

全体常驻的把持策略性,2500万全体常驻的红林

    2016年1月上海市规土局正式发行了《上海市城市总规则(2015-2040)纲领剽窃》,公务员证明最初显露出了,它是明确的的。,上海将严格把持全体常驻的地域,争得2020年常住全体常驻的把持2500万,作为2040年常住全体常驻的的静态把持目的。

因而怨恨是外来全体常驻的的引进蒸馏器夸示,未来,上海外姓大批不克明显吹捧。,在人才竞赛中它甚至变为优势,外来全体常驻的的引进甚至可能会有细微的动武。。如2015年,上海市外来全体常驻的减缩15万人,常住全体常驻的减缩10万。

03

全体常驻的框架包括

    不过,总全体常驻的变为阻碍工夫,眼前上海的全体常驻的框架也在悄然产生找头:基本原则奇纳河说明物思索院显露出的数据显示我国25~34岁的小孩是第一位大购房群体,35~44是瞬间大住房组,由此可见,25~44岁年纪段是物业不动产行情的主力军。。少量地人的根底的变奏也会对T产生深入的印象。。

然而上海全体常驻的的包括,次要是D,分也许上海外来常住全体常驻的和上海户籍全体常驻的。合乎逻辑的推论是思索全体常驻的包括对物业不动产的印象需求对这两大部分地群体别离停止思索。

   外来常住全体常驻的主力购房拥挤财产目录的编制较比波动

   率先从上海外来常住全体常驻的看法,该部分地群体亲密的流畅性较大,但该群体的总体年纪框架却相对坚持波动,如图所示:

(数据发送器:上海市直觉次全体常驻的普查数据手册)

如图所示,上海的外来常住全体常驻的可是每年的流入和执行量变奏很大,话虽非常的说在全体常驻的年纪框架上却坚持相对波动,20~50岁是外来常住全体常驻的的主力包括,该系数临时波动在75%摆布。而上文提到购房的主力群体为25~44岁,在这里我们家更多的发挥为25~50岁,这么该年纪框架占到外来常住全体常驻的财产目录的编制的,该系数也相对波动在50%~60%检查。

绪言剖析到上海外来常住全体常驻的的大批将临时波动在瞄准的养护下,因不过来常住全体常驻的的潜在购房拥挤地域也将临时波动在眼前的程度,而上海外来常住全体常驻的真正有资历并具有购得的不可。跟随策略性趋紧,资产门槛预付款等不顺霉臭先具备的,上海外来常住全体常驻的购房潜力的增长将极为有限的事物,甚至缩水。。

全体常驻的熟化意向,次要买家的总额在静态减缩。

上海户籍全体常驻的A的变奏特点,流畅性较小,因而全体常驻的年纪框架跟随工夫变奏的特点该死的明显。鉴于此我们家在2010年直觉次全体常驻的普查的根底上思索各年纪段的支撑率和死亡率等方程式,预测2020年的全体常驻的框架,末后列举如下:

(数据发送器:上海上海市直觉次全体常驻的普查数据手册)

摆布两图结平我们家不难显示证据,老境人比例意向不时吹捧,上海“全体常驻的熟化”意向更多的加深。2010年65岁绪言的老境全体常驻的比例为,而该数据2020年轻境全体常驻的的比例将溃25%。同时25~50岁年纪作为购房主力群体相形得上2010年十年全体常驻的减缩60万摆布。理论地主力购房群体财产目录的编制的减缩也将使得未来物业不动产买卖生气勃勃的度投下,潜在的买卖行情地域将以其减缩。

从眼前的数据测算看法眼前主力购房拥挤的减缩枯萎:使枯萎相对慢慢地,过了一阵子对行情的印象相对较小。话虽非常的说跟随熟化意向顶峰的过来,老境全体常驻的的占比将感觉最敏锐的地方吹捧,未来十年25~50岁的主力购房群体大批的减缩枯萎:使枯萎将不时加深。

第一位部分地尾声

从本地的户籍全体常驻的开展看法本地的户籍全体常驻的变为临时变为心净负增长和不增长;可是2015年片面中期妊娠策略性松手,话虽非常的说说起全体常驻的生产起兴奋作用成功了解的事缺席的明显此外眼前户籍全体常驻的变为生产顶峰的终期,未来一段工夫户籍全体常驻的依然会临时波动在眼前存在程度;从外来常住全体常驻的导入看法基本原则全体常驻的导入的整洁,外来全体常驻的进入到导入的“阻碍期”此外内阁的全体常驻的把持策略性和等等及其他区域的人才抢夺策略性,未来上海外来常住全体常驻的的增长乏力,甚至会跟随导入全体常驻的框架的修长的,全体常驻的总地域涌现下探意向;从全体常驻的框架上看法,进入熟化社会,社会置业的总责任驳倒,未来买卖行情地域契约。

上海的全体常驻的已离去“说明物增长典型”,未来全体常驻的总地域进入修长的期,合乎逻辑的推论是寓居的总责任量也将离去“说明物增长典型”,责任地域相对波动。

二.存量行情

01

住房存在存量

1000万~1200万套住房存量,遵守当下寓居需求

上海全家人勋绩总地域已进入相对程度。,这么眼前行情的房产存量条件能遵守寓居总责任呢?上海又终究有多少不等住房呢?鉴于眼前可能的选择是公务员蒸馏器职业都缺席相关性的数据统计,因而我们家基本原则搜集的数据计算数据。:

2016年上海统计年鉴(公务员数据)显示上海顾客中心住房区约为:亿平方米

基本原则上海二手房行情的全套服装成交制约,平均水平面积是平的/套,则可以测算上海顾客中心有住房825万套摆布。

然而晚期少量的老破小,劳动者新村面积较小等方程式,上海住房行情平均水平住房区难以达成l,因而基本原则80平方米的计算,每栋屋子都是,上海有900万套住房。

假定补充部分还没有统计在内的上海乡下的全体居民的房产和还没有统计在内的后期勋绩并交付应用的商住类或类全家人出示,我们家可以粗略报价。,眼前,上海10年内可以遵守常住全体常驻的的住房责任

眼前,上海:

上海市常住全体常驻的:万人

上海按人口平均水平全体常驻的:

上海市常住全体常驻的户数:万户

上海常住全体常驻的,包罗外来全体常驻的,。执意假定平均水平分配的话禀承眼前上海的全体常驻的地域家家户户可以富国房产套~套摆布。眼前,行情上的物业不动产存量可以十足的遵守种族的经历责任。。  

02

新房供给

新住房供给继续吹捧,全家人供需使放入马厩般的室内回旋

基本原则是你这么说的嘛!计算,上海的物业不动产存量可以,不过,上海的住房存量也在不时增长。。在这里需求分别什么我,上海寓居行情的新增供给不克不及以当年新房行情的供给为专心致志于而霉臭以当年的新房行情的需求量为如果。因行情上的新房供给将无法起作用,只作为库存。新房需求走完后,行情供给才干吹捧。。

(数据发送器:佑威数据)

从2013年~2017年上海历年新房行情需求套数和需求面积看法,怨恨行情受到印象,但数据每年都不波动。,话虽非常的说上海住房存量的行情还在以每年15万方~25万方的枯萎:使枯萎在增涨,相说起将近不景气的全体常驻的大批增长,全家人行情供给更多的遵守。

    房产的耐久的特点决定了从临时看法住房存量行情是临时变为吹捧养护的,新的国内行情需求得越快,地域越大。;股市越快,增长越快。,新地域越大。在全体常驻的地域不变性的制约下,总责任相对紧握,库存的吹捧将变得更好上海的供需相干。。

(数据发送器:上海市统计年鉴)

按人口平均水平全家人构造面积(全家人构造面积/寓居全体常驻的)作为要紧寓居素养的配额检查,也能从中窥见出寓居行情的供求养护。

2012年~2016年上海按人口平均水平住房构造面积从2012年的平方米感觉最敏锐的地方增长到2016年的平方米,远超等等及其他泥土都市集聚和等等及其他一线城市。末后标示,我国住房存量升压枯萎:使枯萎远高于P。。

瞬间部分地是裁决

因利文证券行情,上海的住房霉臭十足,用于投机贩卖。,相对不敷。;全家人行情的增量风景,在上海,全体常驻的地域相对紧握,经历霉臭先具备的相对紧握,住房存量感觉最敏锐的地方增长,全家人行情的供求相干该死的要紧。,住房稀缺率继续投下。

三个。版图方程式

物业不动产建在决定的的版图上。,版图是物业不动产最根本的组成部分地,版图消失决定了物业不动产勋绩的消失和最大值。版图的承载生产率,版图使用计划框架,版图应用课题策略性都决定了未来住房总地域的增长消失。

01

版图的承载生产率

全体常驻的密度远少于等等及其他国际化首府的

从公务员显露出的数据看法上海全市性的辖18个区,区域总面积为8239平方公里,在家陆域面积6787平方公里。我们家通常用全体常驻的密度来要紧一区域的全体常驻的收紧方式,同时也可以作为要紧版图稀缺性的一要紧配额。我们家对上海和泥土上等等及其他各自的国际化首府的的全体常驻的、城市面积、全体常驻的密度比得上列举如下:

 (数据发送器:汇编排序把持

从上表可以看出,怨恨上海的总全体常驻的在前几位,话虽非常的说从全体常驻的密度看法鉴于上海面积较大,与等等及其他次要城市相形,全体常驻的密度不高。假定我们家测像北越竹或纽约非常的的城市的全体常驻的密度,在城市管理中,城镇课题等方程式变为梦想养护。,上海理论地可以遏制常住全体常驻的3500万~4500万摆布。基本原则眼前的全体常驻的承载生产率,上海的版图稀缺方式与等等及其他次要国际比得上,不克不及同时说起。

自然,可能的选择从全体常驻的开展的意向看法,城市生态承载力,城市全体常驻的策略性或可继续开展,未来城市全体常驻的都很难达成到3500万~4500万。但无论如何从全体常驻的密度上的背离我们家可以看出上海在未来版图的使用和住房财产目录的编制的增长上温柔的巨万的开展消失。

02

版图使用计划框架

版图使用计划框架最优化,减缩扩大用地和减缩住房网络

2016年8一个月的时间上海市发行《上海城市总规则(2016-2040)(草案)》到2040年,特权市课题扩大用地总地域从原版图使用计划总规则决定的“天花板”3226平方公里,切牌到3200平方公里,包罗200平方公里的空白。

2017年上海市发行《上海市版图资源使用和看守“十三五”课题》,它写于十三五末(2020年),全市性的扩大用地总地域不溃3185平方公里。

上海市由于2015年已抵达扩大用地3145平方公里,抵达2040年总规则决定的扩大用地地域3200平方公里在前方,只剩55平方公里了,抵达2020年版图应用课题的3185平方公里仅有40平方公里。

内阁常常公布的相关性课题和策略性,我们家也能参观上海的扩大用地已近使接近“天花板”,而行情的读错容易的会给群众发射一种口误的枪:上海未来扩大用地供给趋紧,未来的住房用地也将不时减缩。话虽非常的说行情和大部分购房者疏忽掉的稍许的是扩大用地牵制全家人用地而不如全家人用地。合乎逻辑的推论是扩大用地供给趋紧≠全家人用地供给趋紧。

上海扩大用地曾经开端从增量行情开端向存量行情过渡。执意说未来上海扩大用地将离去依托财产目录的编制增长的世而进入到依托版图使用计划框架最优化晋级的世。以眼前上海扩大用地打中工业用地为例,眼前上海的工业用地占上海版图财产目录的编制的20%,而北越竹,纽约等国际化首府的的工业用地占比不可5%。从版图产值来讲,一平方米版图的产值,上海仅有的北越竹或纽约产值的在某种程度上。合乎逻辑的推论是未来无效率的扩大用地版图将不时减量。

基本原则《上海市版图资源使用和看守“十三五”课题》的命令,十三五合拍,了解无效率扩大用地减量50平方公里,在家工业用地40平方公里。到“十三五”终端,上海全市性的扩大用地总地域不溃3185平方公里,在家,工业用地比眼前的27%更要紧。,驳倒到17%摆布。按瞄准刻度计算,到2020年,工业用地减缩约300平方公里,300平方公里的一部分地也将被改形成富图。

03

版图应用课题和版图策略性

上海住房十三五:5500公顷新房网络,100万套新房

(数据发送器:佑威数据)

宣扬全家人用地供给稀缺的人常常使用近2~3年不时切牌的供给量的长度的意向去劫持购房者,宣扬未来上海全家人用地会不时减缩,甚至禀承眼前的长度的整洁预测稍后的未来会涌现“0”供给。话虽非常的说版图行情作为以内阁调控尽导的行情是缺席同一事物的行情长度的整洁的。

(数据发送器于:《上海市住房开展“十三五”课题》)

2017年7月,上海市发行《上海市住房开展“十三五”课题》,最值当关怀的是《课题》中明确的提出:十三五合拍,特权市住房用地供给财产目录的编制将明显吹捧,估计供给5500公顷,在家商品住房用地稳固地,租房子网络大幅吹捧,规定合算的专心致志房用地,确保供给。顾客中心住房供给财产目录的编制也将明显吹捧,估计新增供给各类住房约170万套。新增住房供给总套数要比“十二五”合拍吹捧60%摆布。新增住房用地将比“十二五”合拍吹捧近20%。

第三部分地尾声

从版图和全体常驻的的相干看法,上海未来的版图使用计划消失和使用框架温柔的巨万的最优化晋级消失。跟随版图使用计划框架的不时最优化,无效率力地会不时减缩,照着为住房,城市顾客等高效版图使用计划不时结果新消失;从内阁新发行的十三五住房,2020年前,上海的住房供给将大幅吹捧。,与住房稀缺逐渐被稀释的。

不言而喻,上海的物业不动产缺席的像行情和购房者那么稀缺。。为什么购房者依然以为上海的住房是奢侈?

一是过来20年的想法迟钝。自199年物业不动产行情化过后,物业不动产在短工夫内的慢慢地增长很难遵守子公司的责任。,这曾经继续了近20年,行情的正交的化结果了:住房稀缺,僧多粥少。我们家疏忽了它。,检查20年的感觉最敏锐的地方开展,行情上的住房存量和住房责任相干已产生回旋。

其次行情新闻的不对称的。不下于马光远教师念,从数据明白的度度关于,奇纳河的物业不动产行情执意一真正的“柠檬树行情”,可能的选择是屋子的根底数据、房价的统计配额、版图供给、城镇课题、住房责任等等及其他,都根本是一笔糊涂账。就拿屋子的根底数据来说,从自199年物业不动产行情化过后,奇纳河终究有多少不等屋子,每个城市住房的存量终究有多少不等,至今如同缺席随便哪一个机关做过统计。这执意新闻杂乱,高音调的不对称的的公务的为行情投机贩卖规定了温床。,住房稀缺已变为行情投机贩卖的最适宜的兵器。

只想想看一下,每个城市有多少不等屋子和等等及其他的数据是明白的的和明白的度的。,住房稀缺吗?,健康声明如何设法对付房价?,老百姓会本人判别。行情上的投机买卖和不推理将输掉开展的根底。定冠词是以全体常驻的为根底的,房屋大批,版图声明的数据搜集与剖析,希望的东西能产量稍许的及于。。

最使变为一体喜悦的是,奇纳河在停止真正的住房普查。,江大明,国土资源部牧师,SAI,争得岁暮年终前了解时全国范围内持有违禁物县市的不动产登记签到,各市县物业不动产一致登记签到。眼前,在全国范围内有1700多个县(市)、区内平滑地到达公务的级物业不动产登记签到新闻,第四直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先了解全赘生物。

自然,新闻明白的度在物业不动产行情的了解,但无论如何这是个好的开端。。  

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